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              證監會、發改委再議萬億REITs市場:打破審批慣性思維,推動長線資金參與

              2021年07月24日  05:00  21世紀經濟報道  李域 

              即使是優質資產,在發行過程中如果定價過高,待二級市場上市后,會存在交易價格跌破發行價的情況。

              中國公募REITs藍圖正徐徐展開。

              7月23日,在中國REITs論壇2021年會上,證監會、發改委再議萬億REITs市場。證監會副主席李超指出,推進REITs市場建設,要毫不動搖堅持市場化法治化方向,充分尊重市場規律,打破審批的慣性思維。

              國家發展和改革委員會投資司副司長韓志峰則表示,從發展改革委角度,今后將重點做好保證項目質量的前提下加快工作進程,切實解決重點難點問題,充分發揮地方發改委作用,做好已發行項目后續跟進和綜合運用多種手段支持試點推進等五方面的工作。

              此前,首批9只基礎設施公募REITs上市,受到市場追捧,首日集體收漲。對此,證監會副主席李超表示,首批REITs試點符合預期,下一步,要繼續加強頂層設計。

              首批公募REITs上市“滿月”

              6月21日,首批公募REITs基金上市發行,至今已過月余。

              上市首日,9只基礎設施REITs均實現溢價交易。具體來看,蛇口產園、首剛綠能漲幅較高,分別達到14.72%和9.95%。華安張江REIT也達到了5.89%,漲幅最小的是平安廣州交投廣河高速公路REIT,漲幅則不足1%僅有0.68%。值得一提的是,東吳蘇園產業REIT盤中一度出現3.876元/份的最低價,低于其發行價3.88元/份。

              同時,首批上市的公募REITs基金成交活躍,有8只基金成交量占流通量比例超過10%,成交最活躍的是蛇口產園,成交量占到流通量的33%,其次是首鋼綠能和富國首創水務REIT。

              盡管上市首日市場情緒火熱,但接下來的時間里,公募REITs整體呈現出平穩運行的態勢。

              上市次日,公募REITs基金在二級市場上開始出現破發情況,9只產品中只有富國首創水務REITs小幅上漲,東吳蘇園產業REITs收平,另外7只REITs收盤下跌。

              截至7月23日,二級市場價格低于發行價情況的公募REITs基金有2只,分別是廣州廣河和鹽田港REIT。

              北京大潮資本有限公司副總經理王甲同認為,首批公募REITs項目對應的底層資產,無論是區域位置、行業屬性,還是運營成熟度,均是市場認可的國內核心區域優質資產。由于公募REITs結構中不存在兜底主體,僅靠資產信用,因此即使是優質資產,在發行過程中如果定價過高,待二級市場上市后,會存在交易價格跌破發行價的情況。

              公募REITs試點擴容

              據發改委最新數據,首批9個項目發售基金規模314億元,扣除償還債務、繳納稅費、按規則回購份額后,用于新增投資的凈回收資金約149億元,可帶動新項目總投資超過1700億元。

              在總結前期試點經驗的基礎上,發改委于近日發布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(以下簡稱958號文),從試點區域、資產范圍等多個層面對公募REITs范圍進行了擴容,并提出了進一步的要求。

              華安基金認為,“958號文”主要影響體現在4個大的方面。一是區域擴大,基礎設施公募REITs項目試點區域擴大至全國;二是新增能源基礎設施、保障性租賃住房、水利設施、自然文化遺產、國家AAAAA級旅游景區等試點;三是進一步提高了首發規模的要求,同時對原始權益人擴募能力進行量化要求,鼓勵資產儲備豐富的發起人以體量較大的優質資產發行公募REITs;四是將凈回收資金用于新建項目的比例提高到90%,計算口徑明確為“扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等的資金后的回收資金”。

              中信證券研報指出,基礎設施REITs擴圍,保障性租賃住房等底層資產納入,這既有利于豐富基礎設施REITs的底層資產,提升REITs板塊吸引力,又有利于助力企業盤活存量資產,打開長租、停車場等領域的局面。特別是集中式長租公寓過去幾年慘淡運營的狀況,反而導致這一領域具備競爭實力的品牌寥寥。一旦資產證券化路徑打通,企業有可能憑借運營能力快速做大。

              后續將加強制度建設

              市場人士預計,中國公募REITs市場發展空間廣闊。

              北京大學光華管理學院的研究報告顯示,保守估計,中國公募REITs市場規模將達到4萬億至12萬億元。考慮到中國城市化人口數量、不動產總量和固定資產投資明顯超過美國,中國REITs市場進入成熟階段后,規模將遠遠大于美國。

              在7月23日舉行的中國REITs論壇2021年會上,證監會副主席李超指出,總體來說,公募REITs在國內還是一個新事物,尚未形成制度性、機制性安排。今后要形成完善的制度規則,推動長線資金參與投資。

              李超進一步指出,推進REITs市場建設,要毫不動搖堅持市場化法治化方向,充分尊重市場規律,打破審批的慣性思維,減少行政管制和項目投資管理色彩,著力構建公開透明、連續穩定、預期明確的制度體系。審核工作應當遵循注冊制理念,項目推薦工作應當堅持側重于符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規等方面,避免實質上的多頭審核給市場主體和投資者穩定的預期,防止市場扭曲。

              國家發改委投資司副司長韓志峰則表示,市場非常關注的REITs產品金融監管、稅收繳納、國資轉讓等配套政策的出臺,確實有利于基礎設施REITs的長期發展,但政策出臺一定是一個循序漸進、逐步進行的過程,出臺的快慢也和基礎設施REITs市場本身的發展有一定關系,因為各方機構需要對配套政策的出臺有耐心。

              同時,韓志峰強調,基礎設施REITs底層資產是運營成熟穩定的基礎設施項目,其收益的主要來源是相對穩定的分紅,不適合短期炒作,適合有耐心的長期資金參與。

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