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              “三條紅線”融資新規箭在弦上 房企“債”不動許多愁

              2020年08月29日  07:00  21世紀經濟報道  張敏 

              分析人士認為,若嚴格執行,未來房企的融資規模將受到限制,這不僅影響到企業的拿地和融資戰略,借助“高杠桿”進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今,大家都在等“靴子”的正式落地。

              山雨欲來風滿樓。

              8月20日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出,為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

              在此之前,以“三條紅線”為標準的房企融資管理政策在市場流傳。21世紀經濟報道從多個渠道證實了這條消息,但關于該項政策的具體執行尺度和操作細節,尚待進一步細化落地。另據媒體報道,參會房企被要求在9月底前提交最新的資產負債表。

              對房地產融資政策的收緊,已是箭在弦上。但在政策落地之前,各種分析與猜測層出不窮,剛從疫情中恢復的房地產業,再度陷入紛擾。

              分析人士認為,若嚴格執行,未來房企的融資規模將受到限制,這不僅影響到企業的拿地和融資戰略,借助“高杠桿”進行快速擴張的時代也可能面臨終結。如今,大家都在等“靴子”的正式落地。

              或以試點形式推開

              監管層對房地產融資管理的強化,在近期有跡可循。7月24日,“房地產工作座談會”以罕見的高規格召開,并首次提出,“要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場”。

              8月13日,21世紀經濟報道獨家報道稱,對于房企債務的管理,將以“三條紅線”為標準。具體為紅線1:剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2:凈負債率大于100%;紅線3:現金短債比小于1倍。

              根據“三條紅線”觸線情況不同,將房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四檔:三項指標全部“踩線”,有息負債不得增加;若指標中兩項“踩線”,有息負債規模年增速不得超過5%;若只有一項“踩線”,有息負債規模年增速可放寬至10%;若全部指標符合監管層要求,則有息負債規模年增速可放寬至15%。

              8月20日召開的座談會,再度強化了融資政策收緊的預期。盡管官方公布的信息較為有限,但對融資實施強監管的信號已經十分明確。

              21世紀經濟報道從權威人士處了解到,共有12家房企參加了此次會議,分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

              21世紀經濟報道還了解到,前述會議的基調以座談為主,監管層的主要目的,是通過對幾家大型房企的座談,了解相關情況。但當日并未公布相關政策執行的時間表。

              據了解,“降負債”是座談會上傳達出的主要信號。監管層希望通過房企的降負債,來控制金融機構的風險,并維持房地產市場的穩定。但這并不意味著所有的與會房企都要降負債,前述知情人士表示,一些負債率較低的企業并無這方面的執行壓力。

              8月28日早間,綠地香港一位管理層在業績會上也證實了這一消息。他表示,公司了解到的情況是相關部門與房企進行了交流,融資新規的實施目前還沒有明確的時間表。

              另據了解,監管層很早就醞釀對重點房地產企業實施資金監測和融資管理,此前已有過多輪征求意見。未來這項政策有可能先在部分企業進行試點,然后逐漸推開。

              高杠桿時代的終結?

              “萬科是從官方發布的信息了解到,監管機構從防范房地產行業金融風險的角度出發,出臺了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,對此公司會認真研究,盡快去適應,按照要求進行落實。”對于融資新政,在8月28日的萬科中期業績會上,萬科總裁祝九勝表示。

              在公開表態中,房企大多將這一政策稱為一種“規范”,并認為對行業的健康發展大有裨益。但若根據“三條紅線”進行實際考量,能夠獨善其身的企業并不多。

              天風證券根據2019年財務數據,按照“三條紅線”的標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中,同時踩到“三道紅線”的房企共14家,同時踩到兩道紅線的房企有10家,踩到一道紅線的房企有14家,全部不踩線的房企僅有12家。

              若對參會的12家房企進行劃分,則有4家房企位于全部踩線的“紅檔”,分別是恒大、融創、綠地、中梁;全部不踩線的“綠檔”房企,為保利、中海、華潤、華僑城4家央企;萬科、碧桂園均因資產負債率偏高而位于“黃檔”。

              “如果對所有企業都按此標準執行,這一政策的影響范圍可想而知。”北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示,多年來,房地產業主要依靠舉債來實現規模擴張,高負債往往能帶來高增長。若債務規模被控制,意味著通過高杠桿來進行擴張的時代將面臨終結。

              短期來看,若債務規模被控制,也將引發一系列的連鎖反應。

              在近期的房企中期業績會上,不少房企提及對這一政策的看法。除了強調降負債、抓回款外,很多企業也開始注重拿地和投資,從而提高資金使用效率。

              雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林就表示,“我們現在不能亂拿地,下半年會有更好的機遇,在收購合并或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目,我們就到明年拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情。”

              21世紀經濟報道了解到,很多房企已拿到上述文件的原文,并已著手研究,其面臨的主要疑問在于,不清楚具體的政策細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通,并未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露,金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。

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